Immobilien als Kapitalanlage bieten einen entscheidenden Vorteil, den kaum eine andere Anlageform in dieser Form kennt: Du kannst deine Steuerlast systematisch und legal senken. Die Steuervorteile bei Immobilien sind kein Schlupfloch, sondern vom Gesetzgeber gewollt -- er will, dass privates Kapital in Wohnraum fliessen. Trotzdem nutzen viele Investoren diese Moeglichkeiten nur teilweise, weil ihnen der Ueberblick fehlt.

In diesem Artikel erfaehrst du, welche Steuervorteile dir als Immobilien-Kapitalanleger in Deutschland zustehen, wie du sie korrekt ansetzt und was sie in Euro und Cent fuer dein Investment bedeuten. Alle Angaben beziehen sich auf die aktuelle Rechtslage (Stand 2026) fuer private Vermieter mit Einkommensteuerpflicht.

Warum Immobilien steuerlich so attraktiv sind

Um zu verstehen, warum Immobilien steuerlich eine Sonderstellung einnehmen, hilft ein Vergleich. Bei Aktien oder ETFs versteuerst du Dividenden und Kursgewinne pauschal mit 25 % Abgeltungssteuer -- abziehen kannst du praktisch nichts. Bei Immobilien ist das fundamental anders:

Mieteinnahmen werden mit deinem persoenlichen Einkommensteuersatz versteuert (bis 45 %)
Aber: Du kannst eine lange Liste von Kosten als Werbungskosten gegenrechnen
Die Abschreibung (AfA) erlaubt dir, Kosten abzusetzen, die du gar nicht zahlst -- ein rein buchhalterischer Vorteil, der deinen Cashflow verbessert
Zinsen fuer dein Immobiliendarlehen sind voll absetzbar
Gewinne beim Verkauf sind nach 10 Jahren Haltedauer komplett steuerfrei

Das Ergebnis: In den ersten Jahren generiert eine vermietete Immobilie haeufig steuerliche Verluste -- obwohl sie operativ Einnahmen erzielt. Diese Verluste verrechnen sich mit deinem uebrigen Einkommen und senken deine Steuerlast. Schauen wir uns jeden Baustein im Detail an.

Die AfA-Abschreibung: Der groesste Steuerhebel

Die Absetzung fuer Abnutzung (AfA) ist der wichtigste Steuerposten bei Immobilien-Investments. Sie basiert auf der Idee, dass ein Gebaeude ueber die Nutzungsdauer an Wert verliert -- auch wenn es in der Realitaet oft an Wert gewinnt. Dieser "fiktive Wertverlust" mindert dein zu versteuerndes Einkommen.

AfA-Saetze im Ueberblick (Stand 2026)

Die Hoehe der jaehrlichen Abschreibung haengt vom Baujahr der Immobilie ab:

Baujahr	AfA-Satz	Nutzungsdauer	Rechtsgrundlage
Bis 31.12.2022	2,0 %	50 Jahre	Paragraph 7 Abs. 4 EStG
Ab 01.01.2023	3,0 %	33,3 Jahre	Paragraph 7 Abs. 4 EStG (neu)
Denkmalimmobilien	Bis 9 % (erste 8 Jahre)	Staffelung	Paragraph 7i EStG

Die Erhoehung des AfA-Satzes von 2 auf 3 Prozent fuer Neubauten ab 2023 war eine der groessten steuerlichen Verbesserungen fuer Immobilien-Investoren der letzten Jahre. Bei einem Gebaeudewert von 200.000 Euro bedeutet das 6.000 statt 4.000 Euro jaehrliche Abschreibung -- ein Unterschied von 2.000 Euro pro Jahr, der sich ueber Jahrzehnte summiert.

So berechnest du die AfA richtig

Die AfA wird nicht auf den gesamten Kaufpreis berechnet, sondern nur auf den Gebaeudeanteil. Das Grundstueck gilt steuerlich als nicht abnutzbar und ist daher nicht abschreibungsfaehig.

Schritt 1: Gebaeudeanteil ermitteln

Den Gebaeudeanteil kannst du auf verschiedene Arten bestimmen:

Kaufvertragliche Aufteilung: Idealerweise wird der Kaufpreis im Notarvertrag in Grundstuecks- und Gebaeudeanteil aufgeteilt
Arbeitshilfe des BMF: Das Bundesfinanzministerium stellt eine Berechnungshilfe zur Verfuegung (Kaufpreisaufteilung)
Gutachten: Bei strittigen Faellen kann ein Sachverstaendigengutachten helfen
Faustregel: In vielen Faellen liegt der Gebaeudeanteil bei Eigentumswohnungen zwischen 60 und 80 Prozent

Schritt 2: AfA-Bemessungsgrundlage bestimmen

Die AfA-Bemessungsgrundlage umfasst nicht nur den Gebaeudeanteil des Kaufpreises, sondern auch die anteiligen Kaufnebenkosten:

AfA-Bemessungsgrundlage = Gebaeudeanteil x (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / Kaufpreis

Oder vereinfacht: Gebaeudeanteil der Gesamtanschaffungskosten.

Schritt 3: Jaehrliche AfA berechnen

Jaehrliche AfA = AfA-Bemessungsgrundlage x AfA-Satz

Rechenbeispiel: AfA-Berechnung

Du kaufst eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

Kaufpreis: 300.000 Euro
Kaufnebenkosten: 33.000 Euro (11 %, Details dazu in unserem Kaufnebenkosten-Ratgeber)
Gesamtanschaffungskosten: 333.000 Euro
Gebaeudeanteil: 75 %
Baujahr: 2020 (AfA-Satz: 2,0 %)

Berechnung:

AfA-Bemessungsgrundlage: 333.000 x 75 % = 249.750 Euro
Jaehrliche AfA: 249.750 x 2,0 % = 4.995 Euro
Monatliche steuerliche Entlastung (bei 42 % Grenzsteuersatz): 4.995 x 42 % / 12 = 174,83 Euro

Das bedeutet: Du bekommst jeden Monat knapp 175 Euro ueber deine Steuererklaerung zurueck -- ohne dass dir tatsaechlich Kosten in dieser Hoehe entstanden sind. Die AfA ist ein reiner Buchverlust, der deinen Cashflow real verbessert.

Waere die Wohnung nach 2022 gebaut worden (3 % AfA), laege die jaehrliche AfA bei 7.492,50 Euro und die monatliche Steuerersparnis bei rund 262 Euro.

Du moechtest wissen, wie sich die AfA auf den Cashflow deiner konkreten Immobilie auswirkt? ImmoCalc berechnet die Abschreibung automatisch auf Basis des Gebaeudeanteils und Baujahrs. In der Auswertung siehst du den Cashflow vor und nach Steuern -- inklusive AfA-Effekt -- auf einen Blick.

Werbungskosten: Was du alles absetzen kannst

Neben der AfA kannst du als Vermieter zahlreiche weitere Kosten als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Die Faustregel: Alles, was du aufwendest, um Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten, ist grundsaetzlich absetzbar.

Die wichtigsten Werbungskosten im Ueberblick

Finanzierungskosten (laufend)

Darlehenszinsen (der mit Abstand groesste Posten) -- mehr dazu in unserem Finanzierungs-Leitfaden
Bereitstellungszinsen (vor Auszahlung des Darlehens)
Kontogebuehren fuer ein separates Vermietungskonto

Finanzierungskosten (einmalig, verteilt auf die Zinsbindung)

Bearbeitungsgebuehren der Bank
Kosten fuer die Grundschuldbestellung
Schaetzkosten/Wertgutachten der Bank

Bewirtschaftungskosten

Hausverwaltungskosten (nicht umlagefaehiger Anteil)
Instandhaltungsruecklage (nur tatsaechlich verbrauchter Anteil)
Reparatur- und Instandsetzungskosten
Versicherungen (Wohngebaeudeversicherung, Haftpflicht, Mietausfallversicherung)
Grundsteuer (falls nicht auf den Mieter umgelegt)

Anschaffungsnahe Kosten (Achtung: Sonderregel)

Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf, die mehr als 15 % des Gebaeudewertes betragen, werden den Anschaffungskosten zugerechnet und muessen ueber die AfA abgeschrieben werden. Das ist die sogenannte "15-Prozent-Grenze". Bleibst du darunter, kannst du die Kosten sofort als Werbungskosten absetzen.

Sonstige Werbungskosten

Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 Euro/km einfache Strecke)
Steuerberatungskosten (anteilig fuer die Vermietung)
Rechtsanwaltskosten (z.B. bei Mietstreitigkeiten)
Mitgliedsbeitraege (z.B. Haus & Grund)
Inserate und Vermietungskosten bei Mieterwechsel
Abschreibung auf Einrichtungsgegenstaende (Einbaukueche, Moebel bei moeblierter Vermietung)

Rechenbeispiel: Steuerliche Gesamtbetrachtung

Schauen wir uns die steuerliche Gesamtbetrachtung fuer unser Beispielobjekt im ersten vollen Vermietungsjahr an:

Einnahmen:

Posten	Betrag/Jahr
Jahreskaltmiete	14.400 Euro

Werbungskosten:

Posten	Betrag/Jahr
AfA (2 % auf 249.750 Euro)	4.995 Euro
Darlehenszinsen (3,5 % auf 240.000 Euro)	8.400 Euro
Hausverwaltung	480 Euro
Instandhaltung (tatsaechlich angefallen)	800 Euro
Versicherungen	360 Euro
Fahrtkosten (6x 80 km Hin-/Rueckfahrt)	144 Euro
Steuerberater (anteilig)	300 Euro
Sonstige (Kontogebuehren, Porto etc.)	120 Euro
Werbungskosten gesamt	15.599 Euro

Steuerliches Ergebnis:

Mieteinnahmen: 14.400 Euro
Werbungskosten: 15.599 Euro
Steuerlicher Verlust: -1.199 Euro

Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % ergibt sich eine Steuererstattung von 503,58 Euro (1.199 x 42 %). Zusaetzlich entfallen auf den Verlust keine Kirchensteuer und kein Solidaritaetszuschlag, was den Effekt noch leicht erhoeht.

Und das Entscheidende: Die Immobilie erwirtschaftet operativ durchaus Einnahmen. Der monatliche Cashflow vor Steuern ist zwar knapp (die Annuitaet frisst einen Grossteil der Miete), aber nach Steuern sieht es dank AfA und Zinsabzug besser aus. Ueber die Jahre verschiebt sich das Verhaeltnis: Die Zinsen sinken (weil getilgt wird), die Mieten steigen (im Idealfall), und irgendwann wird das steuerliche Ergebnis positiv.

Spekulationssteuer: Nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen

Ein weiterer grosser Steuervorteil bei Immobilien betrifft den Verkauf. Waehrend du bei Aktienverkaeufen immer Abgeltungssteuer auf den Gewinn zahlst, gilt bei Immobilien im Privatvermoegen die sogenannte Spekulationsfrist:

Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung: Der Gewinn ist voll steuerpflichtig (mit deinem persoenlichen Einkommensteuersatz)
Verkauf nach Ablauf von 10 Jahren: Der Gewinn ist komplett steuerfrei

Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet zehn Jahre spaeter. Massgeblich ist das Datum des Verkaufs-Kaufvertrags, nicht die Eintragung im Grundbuch oder die Zahlung.

Rechenbeispiel: Spekulationssteuer vs. steuerfreier Verkauf

Du hast eine Wohnung 2016 fuer 200.000 Euro gekauft (Gesamtanschaffungskosten inkl. Nebenkosten: 222.000 Euro). 2026 wird sie fuer 310.000 Euro verkauft.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (hypothetisch 2025):

Verkaufspreis: 310.000 Euro
Anschaffungskosten: 222.000 Euro
Abzueglich bereits geltend gemachte AfA (9 Jahre x 3.330 Euro): 29.970 Euro
Steuerpflichtiger Gewinn: 310.000 - 222.000 + 29.970 = 117.970 Euro
Steuer bei 42 % Grenzsteuersatz: 49.547 Euro

Achtung: Die in Anspruch genommene AfA wird dem Gewinn wieder hinzugerechnet. Das ist vielen Investoren nicht bewusst.

Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist (2026, nach mehr als 10 Jahren):

Verkaufspreis: 310.000 Euro
Steuerpflichtiger Gewinn: 0 Euro
Steuer: 0 Euro

Die Differenz betraegt in diesem Beispiel fast 50.000 Euro. Das zeigt, wie wichtig die Einhaltung der 10-Jahres-Frist ist -- und warum erfahrene Investoren grundsaetzlich langfristig denken.

Ausnahme: Drei-Objekt-Grenze

Verkaufst du innerhalb von fuenf Jahren mehr als drei Immobilien, kann das Finanzamt einen gewerblichen Grundstueckshandel annehmen. Die Folgen:

Gewerbesteuerpflicht auf alle Veraeusserungsgewinne
Keine steuerfreien Verkaeufe mehr, auch nicht nach 10 Jahren
Rueckwirkende Umqualifizierung frueherer Verkaeufe moeglich

Diese Grenze gilt pro Steuerpflichtigen. Plane deine Verkaeufe daher strategisch und besprich groessere Transaktionen vorab mit deinem Steuerberater.

Steueroptimierung durch die richtige Finanzierungsstruktur

Die Steuervorteile bei Immobilien stehen in engem Zusammenhang mit der Finanzierung. Je hoeher dein Fremdkapitalanteil, desto hoeher deine absetzbaren Zinsen -- und desto groesser der steuerliche Vorteil.

Zinsen als Werbungskosten

Die Darlehenszinsen sind bei Vermietung vollstaendig als Werbungskosten absetzbar. Die Tilgung hingegen nicht -- sie ist Vermoegensaufbau und kein Aufwand. Das bedeutet:

Im ersten Jahr bei 240.000 Euro Darlehen und 3,5 % Zins: 8.400 Euro absetzbare Zinsen
Bei 42 % Steuersatz: 3.528 Euro Steuerersparnis allein durch die Zinsen
Monatlich: 294 Euro

Dieser Effekt nimmt ueber die Jahre ab, weil sich der Tilgungsanteil erhoeht und der Zinsanteil sinkt. Im letzten Jahr der Darlehenslaufzeit sind die Zinsen minimal. Fuer eine detaillierte Analyse der optimalen Finanzierungsstruktur empfehlen wir unseren Leitfaden zur Immobilienfinanzierung.

Volltilger vs. niedrige Tilgung: Steuerliche Perspektive

Aus rein steuerlicher Sicht ist eine niedrige Tilgung vorteilhaft, weil die Zinslast laenger hoch bleibt. Doch Vorsicht: Die Steuerersparnis sollte nie der alleinige Grund fuer eine Finanzierungsentscheidung sein. Ein Investor, der nur wegen der Steuer eine 1-%-Tilgung waehlt, sitzt nach 10 Jahren auf einer hohen Restschuld und traegt ein erhebliches Zinsaenderungsrisiko.

Die goldene Regel: Die Immobilie muss sich auch ohne Steuervorteil rechnen. Steuereffekte sind das Sahnehaeubchen, nicht das Fundament deines Investments.

Sonderabschreibungen und Denkmalschutz-AfA

Neben der linearen AfA gibt es Sonderformen, die deutlich hoehere Abschreibungen ermoeglichen.

Sonderabschreibung nach Paragraph 7b EStG

Fuer Neubauwohnungen, die bestimmte Voraussetzungen erfuellen, gibt es eine zusaetzliche Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr in den ersten vier Jahren -- zusaetzlich zur regulaeren AfA. Die Voraussetzungen (Stand 2026):

Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt (bzw. Folgeregelungen beachten)
Anschaffungs- oder Herstellungskosten max. 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnflaeche
Bemessungsgrundlage max. 2.000 Euro pro Quadratmeter
Wohnung wird mindestens 10 Jahre vermietet

Diese Sonderabschreibung war zeitlich begrenzt und laeuft fuer viele Faelle bereits aus. Pruefe, ob dein Objekt noch in die Foerderung faellt.

Denkmalschutz-AfA nach Paragraph 7i EStG

Die Denkmal-AfA ist einer der attraktivsten Steuervorteile ueberhaupt. Fuer Sanierungskosten an denkmalgeschuetzten Gebaeuden gilt:

Vermieter: 9 % der Sanierungskosten ueber 8 Jahre, danach 7 % ueber 4 Jahre (insgesamt 100 % in 12 Jahren)
Selbstnutzer: 9 % ueber 10 Jahre (insgesamt 90 % in 10 Jahren)

Das bedeutet: Kaufst du eine Denkmalimmobilie fuer 300.000 Euro, davon 180.000 Euro Sanierungskosten, kannst du als Vermieter in den ersten 8 Jahren jeweils 16.200 Euro zusaetzlich abschreiben. Bei 42 % Steuersatz sind das 6.804 Euro Steuerersparnis pro Jahr -- oder 567 Euro monatlich.

Aber: Denkmalimmobilien erfordern spezielle Expertise. Sanierungskosten muessen vorab mit der Denkmalbehoerde abgestimmt werden, und nicht jede Massnahme ist foerderfaehig. Ausserdem sind die Kaufpreise fuer Denkmalobjekte oft hoeher, und die Sanierung ist teurer als bei Standardobjekten.

Immobilien in der vermoegensverwaltenden GmbH

Fuer Investoren mit groesseren Portfolios oder hoeherem Einkommen kann die Verlagerung von Immobilien in eine vermoegensverwaltende GmbH (VV GmbH) steuerlich attraktiv sein.

Vorteile der VV GmbH

Koerperschaftsteuer statt Einkommensteuer: Die GmbH zahlt 15 % Koerperschaftsteuer plus 5,5 % Solidaritaetszuschlag (effektiv 15,825 %) statt deines persoenlichen Steuersatzes von bis zu 45 %
Keine Gewerbesteuer bei reiner Vermoegensverwaltung (erweiterte Kuerzung nach Paragraph 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG)
Verkaufsgewinne guenstiger besteuert: Nur 15,825 % statt persoenlichem Einkommensteuersatz
Flexiblere Gewinnverwendung: Gewinne koennen in der GmbH reinvestiert werden (Thesaurierung) statt sofort versteuert zu werden

Nachteile und Kosten

Gruendungskosten: Notar, Handelsregister, Stammkapital (mind. 25.000 Euro)
Laufende Kosten: Steuerberater, Buchhaltung, IHK-Beitrag
Doppelbesteuerung bei Ausschuettung: Wenn du Gewinne aus der GmbH entnimmst, faellt zusaetzlich Kapitalertragsteuer (25 %) an -- oder Teileinkuenfteverfahren bei beherrschender Beteiligung
Kein Spekulationsfrist-Vorteil: Die 10-Jahres-Frist fuer steuerfreie Verkaeufe gilt nur im Privatvermoegen
Bankenfinanzierung schwieriger: Banken finanzieren GmbH-Immobilien oft zu schlechteren Konditionen

Fuer wen lohnt sich die VV GmbH?

Die VV GmbH lohnt sich typischerweise, wenn:

Dein persoenlicher Steuersatz deutlich ueber 15,825 % liegt (also praktisch immer, wenn du mehrere Immobilien hast)
Du Gewinne in der GmbH reinvestieren willst statt auszuschuetten
Du nicht auf die steuerfreien Verkaeufe nach 10 Jahren angewiesen bist
Das Portfolio gross genug ist, um die laufenden Kosten zu rechtfertigen (ab ca. 3-5 Immobilien)

Tipp: ImmoCalc unterstuetzt sowohl die Berechnung als privater Investor als auch in der VV-GmbH-Struktur. In den Smart Defaults kannst du zwischen "Privat" und "VV GmbH" wechseln und siehst sofort, wie sich die Steuerbelastung und der Cashflow nach Steuern veraendern. Probiere es hier aus.

Praktische Steuertipps fuer Immobilien-Investoren

Zum Abschluss die wichtigsten praktischen Tipps, mit denen du deine Steuerlast als Immobilien-Investor optimierst.

Tipp 1: Gebaeudeanteil im Kaufvertrag festhalten

Lass den Gebaeudeanteil moeglichst hoch (und realistisch) im Kaufvertrag ausweisen. Jeder Prozentpunkt mehr Gebaeudeanteil bedeutet eine hoehere AfA-Bemessungsgrundlage. Das Finanzamt akzeptiert in der Regel Anteile zwischen 60 und 85 % -- je nach Lage und Objektart.

Tipp 2: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten kennen

Erhaltungsaufwand (Reparatur, Modernisierung ohne Standardhebung): Sofort als Werbungskosten absetzbar oder auf 2-5 Jahre verteilbar
Herstellungskosten (wesentliche Verbesserung, Erweiterung): Muessen ueber die Nutzungsdauer abgeschrieben werden

Der Unterschied kann erheblich sein. Streiche das Bad fuer 5.000 Euro? Erhaltungsaufwand, sofort absetzbar. Baue ein komplett neues Bad mit hoeherem Standard fuer 15.000 Euro ein? Herstellungskosten, muessen ueber 50 Jahre abgeschrieben werden.

Tipp 3: 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Kosten beachten

Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach Kauf, die insgesamt mehr als 15 % des Gebaeudewertes betragen (netto, ohne Umsatzsteuer), werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt. Sie muessen dann ueber die Nutzungsdauer abgeschrieben werden statt sofort absetzbar zu sein.

Strategie: Wenn du umfangreiche Renovierungen planst, pruefe vorab, ob du unter der 15-%-Grenze bleibst. Falls nicht, kann es sinnvoll sein, einen Teil der Massnahmen auf das vierte Jahr zu verschieben.

Tipp 4: Fahrtkosten und Reisekosten dokumentieren

Jede Fahrt zu deiner Immobilie (Besichtigung, Handwerkertermin, Mietertreffen) ist steuerlich absetzbar. Fuehre ein Fahrtenbuch oder dokumentiere zumindest Datum, Anlass und Kilometerstand. Die Pauschale betraegt 0,30 Euro pro Kilometer fuer die einfache Strecke.

Tipp 5: Steuerberater frueh einbinden

Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater kostet Geld -- aber er spart dir oft ein Vielfaches davon. Besonders bei der ersten Immobilie, bei Denkmalimmobilien oder beim Aufbau einer VV GmbH ist professionelle Beratung unverzichtbar.

Tipp 6: Veraeusserungsplanung nicht vergessen

Plane den Exit von Anfang an mit. Die 10-Jahres-Frist fuer steuerfreie Verkaeufe und die Drei-Objekt-Grenze sollten in jede Investitionsstrategie einfliessen. ImmoCalc bietet dafuer ein eigenes Verkaufsszenario-Feature, das den Gesamtertrag inklusive steuerlicher Auswirkungen berechnet.

Checkliste: Steuervorteile bei Immobilien richtig nutzen

Bevor du deine naechste Immobilie kaufst, pruefe diese steuerlichen Aspekte:

AfA-Satz kennen: 2 % (Baujahr bis 2022) oder 3 % (ab 2023) -- bei Denkmalschutz deutlich mehr
Gebaeudeanteil im Kaufvertrag moeglichst hoch und realistisch ansetzen
Werbungskosten vollstaendig erfassen: Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung, Fahrtkosten, Steuerberater
15-%-Grenze bei Renovierungen in den ersten drei Jahren beachten
Spekulationsfrist einplanen: Verkauf nach mindestens 10 Jahren fuer steuerfreien Gewinn
Drei-Objekt-Grenze beachten: Nicht mehr als 3 Verkaeufe in 5 Jahren
VV GmbH pruefen: Ab 3-5 Immobilien kann eine GmbH-Struktur sinnvoll sein
Cashflow nach Steuern berechnen: Das ist die entscheidende Kennzahl -- nicht der Cashflow vor Steuern
Steuerberater konsultieren: Vor dem Kauf, nicht erst bei der Steuererklaerung

Fazit: Steuern sind ein wesentlicher Teil der Immobilien-Rendite

Die Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage sind real und erheblich. Die Kombination aus AfA-Abschreibung, absetzbaren Zinsen, weiteren Werbungskosten und der steuerfreien Veraeusserung nach 10 Jahren macht Immobilien zu einer der steuerlich attraktivsten Anlageformen in Deutschland.

Die wichtigsten Erkenntnisse:

Die AfA ist dein groesster Steuerhebel -- sie senkt dein zu versteuerndes Einkommen, ohne dass dir tatsaechlich Kosten entstehen.
Darlehenszinsen sind vollstaendig als Werbungskosten absetzbar und machen in den ersten Jahren den groessten Einzelposten aus.
Nach 10 Jahren kannst du den Veraeusserungsgewinn komplett steuerfrei vereinnahmen -- ein Vorteil, den kaum eine andere Anlageform bietet.
Die VV GmbH kann bei groesseren Portfolios die Steuerlast deutlich senken, bringt aber Kosten und Komplexitaet mit sich.
Steuern allein sollten nie der Hauptgrund fuer ein Investment sein. Die Immobilie muss sich auch ohne steuerliche Effekte rechnen.

Du willst wissen, wie sich die steuerlichen Effekte auf den Cashflow und die Gesamtrendite deiner konkreten Immobilie auswirken? ImmoCalc berechnet alle steuerrelevanten Posten automatisch -- von der AfA ueber die absetzbaren Zinsen bis zur Steuerersparnis. In den Auswertungen siehst du den Cashflow vor und nach Steuern, die Steuerdetails mit AfA-Aufschluesselung und kannst zwischen privater Besteuerung und VV-GmbH-Struktur umschalten. Starte jetzt deine kostenlose Berechnung.

Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage: AfA, Werbungskosten und mehr (2026)