Renditeberechnung für Immobilien - So geht's richtig
Erfahren Sie, wie Sie die Rendite einer Immobilie korrekt berechnen. Von Bruttomietrendite über Nettomietrendite bis hin zum Cashflow - alle wichtigen Kennzahlen einfach erklärt.
Die Renditeberechnung ist das A und O bei jedem Immobilien-Investment. Wer ohne genaue Zahlen kauft, riskiert böse Überraschungen. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie die wichtigsten Rendite-Kennzahlen berechnen.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist der einfachste Einstieg. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis:
Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 200.000 € und vermieten sie für 800 € kalt pro Monat.
- Jahreskaltmiete: 800 € × 12 = 9.600 €
- Bruttomietrendite: (9.600 / 200.000) × 100 = 4,8 %
Die Bruttomietrendite eignet sich gut für einen ersten Vergleich verschiedener Objekte. Für eine fundierte Entscheidung reicht sie allerdings nicht aus.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten:
Formel:
Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Beispiel (aufbauend auf dem obigen):
- Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler): ca. 25.000 €
- Nicht umlagefähige Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand): ca. 1.500 € / Jahr
- Nettomietrendite: ((9.600 - 1.500) / (200.000 + 25.000)) × 100 = 3,6 %
Cashflow-Berechnung
Der Cashflow zeigt Ihnen, ob die Immobilie sich monatlich selbst trägt:
Formel:
Monatlicher Cashflow = Mieteinnahmen - Kreditrate - Bewirtschaftungskosten - Rücklagen
Bei einer Finanzierung mit 80 % Fremdkapital (180.000 €) zu 3,5 % Zins und 2 % Tilgung:
- Monatliche Kreditrate: ca. 825 €
- Mieteinnahmen: 800 €
- Bewirtschaftungskosten: ca. 125 € / Monat
- Monatlicher Cashflow: -150 €
In diesem Beispiel müssten Sie monatlich 150 € zuschießen. Das kann dennoch eine gute Investition sein, wenn der Wertzuwachs und die Tilgung dies kompensieren.
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite ist oft die aussagekräftigste Kennzahl für Investoren:
Formel:
Eigenkapitalrendite = (Jahresüberschuss + Tilgung) / eingesetztes Eigenkapital × 100
Diese Kennzahl zeigt den sogenannten Leverage-Effekt: Durch Fremdfinanzierung kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich höher sein als die Objektrendite.
Fazit
Eine sorgfältige Renditeberechnung schützt vor Fehlentscheidungen. Nutzen Sie alle Kennzahlen gemeinsam, um ein vollständiges Bild zu erhalten. Besonders wichtig: Rechnen Sie konservativ und planen Sie Puffer für unerwartete Kosten ein.
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